
Биография








| Новости дня |
![]() Читать целиком | Реальные доходы от виртуального бизнеса: блогер Олег ТиньковПредприниматель Олег Тиньков в Интернете ищет, как заработать деньги. Виртуальный бизнес может приносить реальные доходы. Каждый день бизнесмен изучает рейтинги коллег и конкурентов, но доверяет только семье. |
|
Как купить квартиру через синдицированный кредит – этого не найдешь в Яндексе или Google, так было до момента публикации этой заметки. Сегодня я поделюсь опытом приобретения первой недвижимости и финансирования такой покупки. Многие люди инвестируют в ПИФы или копят деньги на банковских вкладах, чтобы накопить на покупку квартиры, но они и не подозревают, что находятся ближе к заветной цели, чем сами об этом думают. Главное начать работать в этом направлении, рассматривать как различные приемлемые варианты, так и возможности по финансированию приобретаемой недвижимости.
Выбор объекта. Вообразите себя Робертом Кийосаки, Дональдом Трампом или другим гуру инвестиций в недвижимость, чтобы с должной ответственностью и кропотливостью подойти к выбору объекта недвижимости. Тем более недвижимость это та вещь, которую можно посмотреть, понять и оценить, в отличие, к примеру, от годового отчета Сбербанка. При выборе квартиры я уделил особое внимание следующим факторам: инвестиционной привлекательности, ликвидности и надежности.
Я выбирал квартиру (однушку) летом 2005 года. Тогда было много разговоров о коррекции цен на недвижимость. Сейчас, после кратного роста цен, в это трудно поверить, но тогда все только и говорили, что рынок перегрет и обвал неминуем. Я провел кучу времени, анализируя ценообразование на московском рынке недвижимости и пытаясь сделать прогноз по ценам на квартиры. Тем временем цены застыли на месте и не двигались в течение трех-пяти месяцев. Пытаясь применить опыт, полученный на фондовом рынке, я решил, что выход из этого продолжительного бокового движения цен будет наверх (считайте, что интуиция).
Но я вовсе не собирался уповать на то, что цены непременно вырастут за счет увеличения спроса. Я стремился использовать по максимуму инвестиционный фактор, присматривался к недвижимости, которая могла бы расти в цене за счет развития инфраструктуры и благоустройства района и т.д. Напомню, инвестор – это обычно тот, кто принимает на себя большие риски при вложении денег в тот или иной объект, чтобы продать его дороже уже без этих рисков. Я ориентировался на новостройку, не готовую к проживанию – это было дешевле и привлекательнее с инвестиционной точки зрения.
Выбор пал на Красногорье, подробнее можно посмотреть . Ниже я приведу позиции, на которые я сделал инвестиционные ставки и сразу отмечу, что из них реализовалось.
При принятии решения я также учитывал застройщика и стадию строительства, ведь инвестиции должны быть еще и надежными. С застройщиком все достаточно просто, я ориентировался на крупную компанию, желательно приближенную к правительству Москвы. СУ-155 на эту роль подходило вполне (в то время).
По стадии строительства: внес деньги, когда дом уже стоял (это тоже к вопросу надежности, на стадии котлована дешевле, но рискованнее), но коммуникации еще не подведены. Застройщик обещал сдать дом госкомиссии и выдать ключи через полгода, я рассчитывал (с учетом российской действительности) на 1,5 года, в итоге все произошло лишь через 2,5.
Финансирование покупки недвижимости. Купить квартиру по ипотеке это не круто, кабала лет на десять, а то и дольше. Завышенные ставки (в отличие от мировой практики), уплата страховых взносов (помимо высоких ставок банк еще защищает себя страховкой). В общем, привлекательной российскую ипотеку пока назвать нельзя.
Где же взять деньги? Идея проста в описании, но ее реализация требует определенных усилий. Хорошая новость в том, что вовсе необязательно копировать мои идеи, важнее позаимствовать подход.
Я назвал это синдицированный кредит, и вот почему. В сфере бизнеса банки часто образуют синдикаты, чтобы в определенных долях прокредитовать одного заемщика. Это делается для того, чтобы распределить риск каждого банка по портфелю из нескольких заемщиков, диверсификация. Разумеется, такой поход снижает риски банка вне зависимости от уровня заемщика, будь то крупная компания или клиент на ипотечный кредит. При меньшем риске, выше шанс получить кредит и ниже ставка по этому кредиту.
Поэтому для покупки квартиры я использовал несколько кредитов и собственные сбережения. Это был потребительский кредит (доллары 11% годовых), кредит от работодателя (в долларах 5% годовых) и займ у знакомых (рубли без процентов). Разумеется, ни один из этих кредиторов не смог бы предложить мне полный объем средств, необходимых для приобретения квартиры. Точнее банк, наверное, смог бы, но ободрал бы меня как липку. В общем, идея в том, чтобы договориться с несколькими кредиторами, так шансы выше, а условия лучше – это и есть синдицированный кредит.
Но это еще не все, теперь о carry trade. К моменту приобретения квартиры моя финансовая грамотность достигла определенного уровня. За плечами уже был успешный опыт инвестиций в ПИФы и неуспешный опыт активной торговли акциями. Так или иначе, у меня сформировалось собственное мнение относительно курса рубля к доллару, и мнение это было медвежьим. К моменту получения кредита я уже в течение 2,5 лет уговаривал всех знакомых уходить из доллара (не очень удачно – после долгих лет роста, в это практически никто не верил). Мне повезло – я достаточно точно определил точку разворота, и, в этом вопросе уверенность у меня была достаточно крепкой.
А в таких условиях я вполне осознанно выбрал долларовый кредит там, где мог (банк и работодатель), тем более в банке ставка по кредиту в долларах была ниже. Это позволило существенно сэкономить на выплатах: курс доллара снизился с 29 до 24, то есть примерно на 17% за три года. Кстати, компании, пользующиеся синдицированными кредитами, тоже занимали в долларах, по той же причине что и я – низкие процентные ставки. Недавно я столкнулся с этим рынком гораздо более плотно, в разгар кризиса мне довелось работать с еврооблигациями, но это другая история.
По сути, мои кредиты в долларах с некоторыми оговорками и был carry trade, то есть займ в валюте с более низкой ставкой, чтобы инвестировать в рынки, где ставки более высокие. Сейчас многие глобальные спекулянты именно так и поступают с долларом (слабая валюта и практически нулевая процентная ставка).
В заключении добавлю, что свободные деньги были не полностью вложены в покупку квартиры – небольшая часть осталась в ПИФах, чтобы поддержать меня в момент пика платежей и прочих непредвиденных обстоятельств. Это обусловило достаточно консервативную стратегию работы с ПИФами, и, часть роста на рынке акций я все же упустил, но как говориться всех денег не заработаешь.
На момент продажи квартиры доходность в рублях составила порядка 300%, в долларах на уровне 250%.
02-11-2009
-Бытует мнение, что корпоративные облигации слишком сложный инструмент для розничного инвестора. Насколько это верное утверждение?
- Бесспорно, в отличие от акций, где понятна суть получения дохода: купил дешевле - продал дороже, и цена выступает единым критерием привлекательности, облигации более сложная бумага для непрофессионального инвестора. Однако, уяснив основные принципы работы с облигациями, розничный инвестор может с успехом вкладывать деньги и в долговые инструменты.
Стратегий получения дохода по облигациям две. Первая предельно понятная, когда инвестор держит бумагу весь срок ее обращения и получает при погашении стоимость бумаги (основной долг) плюс купонное вознаграждение. Вторая состоит в извлечении прибыли за счет роста цены. Поскольку облигация - вид займа, а стоимость денег в экономике непрерывно меняется, значит, меняется и цена облигации, на изменениях которой и зарабатывают инвесторы.
Облигация устроена таким образом, что ее доходность находится в прямой зависимости от цены. Чем выше риск облигации, тем выше доходность предлагают инвесторам, тем ниже ее цена. И наоборот. Соответственно, если процентные ставки долгового рынка, в первую очередь ставка рефинансирования Национального банка, пошли вниз, значит, наступил удачный момент вхождения в рынок, деньги снижаются в цене, их становится больше, ставки доходностей начинают падать, а цены расти.
Плюс облигаций и в том, что это хороший инструмент управления ликвидностью посредством покупки бондов с разными сроками погашения. Можно посадить в портфель до погашения короткую облигацию, выпущенную эмитентом с хорошим кредитным качеством, либо приобрести длинную облигацию, но за счет роста спроса и ликвидности рынка выйти из такой инвестиции.
- Что в первую очередь должен знать инвестор, желающий заработать на корпоративных облигациях?
- Он должен понимать, что основные стратегии купли-продажи облигаций строятся на прогнозах макроэкономических индикаторов, в частности, ликвидности долгового рынка, денежной массы и процентных ставок.
Чтобы заработать максимальный доход, надо купить бумагу на «дне». То есть купить длинные облигации с длинной дюрацией (средневзвешенный срок потока платежей, взвешенный по дисконтированной сумме. Дюрация помогает определить степень зависимости рыночной цены облигации от изменения процентной ставки. - «ЭК»), с высокими процентными ставками. Однако в период сильного роста ставок становится ясно, что оставаться в длинных облигациях чревато рисками, процентные ставки могут развернуться. Соответственно, инвестор должен зафиксировать доход и перейти в более короткие бумаги. В коротких бумагах дюрация значительно меньше и колебания процентных ставок не так сильно сказываются. Поэтому желающие оставаться в кэше инвесторы приобретают более короткие облигации.
Кроме того, если инвестор покупает бумагу на короткую позицию в торговый портфель, важно понимание того, каким образом поведут себя бумаги различной структуры - с фиксированным доходом или же с плавающим купоном - в ближайшей перспективе. Однажды установленный фиксированный купон дает инвестору стабильность и уверенность в доходности за период владения облигацией. И наоборот можно рискнуть и взять облигацию с привязкой к инфляции и плавающей доходностью если есть ожидание ее роста.
- Как узнать, когда пойдет очередной разворот процентных ставок, иными словами, угадать ожидания по стоимости фондирования?
- К сожалению, на нашем рынке сигналы менее предсказуемы, чем на более развитых финансовых рынках. Наша экономика таргетируется, то есть заранее определяется коридор ее развития. Казахстанский рынок менее чувствителен к ставке рефинансирования Национального банка, но тем не менее у нас есть инфляция и госдолг, на которые и нужно смотреть в первую очередь.
Когда в 2007 году инфляция росла, процентные ставки шли вверх медленно. Это говорило о том, что финансовая система не может быстро отреагировать на ситуацию и наши тренды более застойные: если мы привыкли, что все растет, появляется ощущение того, что рост должен быть постоянным.
Однако существуют экономические циклы, и если инфляция двигается вверх, то рано или поздно правительство будет принимать меры для ее удержания, и тогда процентные ставки должны пойти вниз. В 2007 году ставки по корпоративным облигациям доросли до 20% при аналогичной инфляции, к тому же на фоне прогрессирующего кризиса. Когда инфляцию стали снижать, пошел приток денег, инвесторы стали снова скупать облигации, их процентные ставки упали.
Это пример того, что мы охотно растем, но медленно падаем, из-за того что наши технические индикаторы проявляются с неким лагом. Ставки госбумаг в идеале должны являться бенчмарком для рынка, но они тем не менее скачут, что дает неоднозначные сигналы рынку. Например, в середине сентября этого года Минфин размещал бумаги под 4,9% годовых, а в начале октября уже по 6%, хотя ставка рефинансирования не изменялась.
- Важную роль в анализе облигаций играет оценка эмитента, сможет ли он погасить долги. На какие финансовые показатели в первую очередь должен смотреть инвестор?
- Есть такой универсальный коэффициент - отношение показателя EBITDA (прибыль до уплаты процентов, налогов и амортизации) к долгу. Вы сравниваете, в какой отрасли, какие эмитенты имеют определенную долговую нагрузку. Коэффициент показывает, за сколько лет при некой доходности эмитент сможет погасить свои долги. Чем больше отношение дохода к долгам, тем лучше себя чувствует эмитент. Если в одной отрасли кто-то из эмитентов имеет завышенное отношение к долгам, значит, у компании проблемы.
Кроме того, надо сравнивать доходы бизнеса, определить для себя норму, при которой доход должен покрывать проценты. Допустим, компания имеет выручку один к одному, то есть привлекла с рынка деньги под 12% годовых, получает от проекта 14% и 2% маржи пишет себе в доход. В кризис компания может потерять долю рынка, и доходность упадет, но долговая нагрузка останется по-прежнему 12%. Соответственно, следует построить некую виртуальную модель этого бизнеса, понять, что произойдет с ним, когда его доля рынка сократится наполовину, сможет ли компания выжить за счет низких продаж или же ей требуется реструктуризация. И отслеживать, в каком направлении эмитент намерен двигаться.
- Сейчас на рынок стали выходить крупные компании. Насколько их бумаги интересны?
- То, что крупный бизнес фондируется на фондовом рынке - хороший тренд, иначе рынок облигаций станет совсем вялым. Однако величина компании не показатель, инвестору нужно искать качественных эмитентов. Кризис показал, что долговая нагрузка сильно бьет по слабым эмитентам и проявляет свой негатив именно в этот период. Отсутствие источников пополнения оборотных средств или нехватка доходов для покрытия процентов часто приводят компанию к краху. Поэтому одно дело, когда вы верите в эмитента и финансируете его долги, и он за счет этого выживает. Другое дело, когда вы хотите надежно вложить средства и заработать.
Кстати, кризис вносит свои поправки в оценку компаний. Сейчас оценить качество эмитента со стопроцентной вероятностью не получается. Надо смотреть на дополнительные индикаторы, например, поддержку отрасли или компании со стороны государства.
- Можно ли сегодня доверять рейтингам?
- Рейтинг не панацея, мы это видели на примере банкротства и реструктуризации крупных компаний. Я верю в финансовый анализ, коэффициенты и мониторинг состояния эмитента.
Инвестор, которому не безразлично, куда он вложил деньги, постоянно отслеживает информационное поле «своего» эмитента, активно взаимодействует со службами работы с инвесторами, которые должны быть у каждой публичной и открытой компании. Траспарентная компания регулярно публикует отчетность, и задача инвестора воспользоваться информацией, используя знания финансового анализа.
- Вернулись ли цены облигаций к своему докризисному уровню?
- Нет, не вернулись, если смотреть по средним процентным ставкам, ценам еще расти и расти. Условно мы сейчас находимся на уровне 14-18% годовых, тогда как ставки до кризиса были 8-10%.
За последние два-три месяца процентные ставки упали с 20 до 16% годовых по мере роста активов у институциональных инвесторов, когда появилась избыточная денежная ликвидность и процентные ставки пошли вниз.
Дальнейший потенциал роста цен заложен в увеличении денежного предложения рынка. Сразу скажу, что НПФ уже выполнили нормативы по ГЦБ, появились излишки, которые могут быть использованы на рынке корпоративного долга. Вопрос в том, есть ли первичные размещения.
- Можно ли сейчас заработать на первичном размещении розничному инвестору?
- Звучит как нонсенс, но на первичном размещении сегодня можно заработать меньше, чем на вторичном рынке. Эмитенты по-прежнему хотят размещаться дешево, иначе теряется экономический смысл выпуска облигаций. А на вторичке проценты растут из-за того, что инвесторы пытаются обеспечить себя ликвидностью и продают облигации очень дешево.
Когда наш рынок будет насыщен деньгами и на вторичном рынке пакеты будут перепроданы, тогда ставки привлечения упадут и в приоритет выйдет первичное размещение. Избыток денежной массы рано или поздно приведет к тому, что эмитенты захотят ее привлечь под низкий процент, и там уже можно будет зарабатывать за счет дальнейшего падения процентных ставок на вторичке.
- Что вы посоветуете, покупать евробонды наших банков за рубежом или же, если они залистингованы на KASE, внутри страны?
- Так как кредитный риск у эмитента один, независимо от площадки листинга его бондов, нужно сравнивать доходности, и брать ту, которая наиболее привлекательна. Важный момент - валютная составляющая. Но если валютный риск для вас не принципиален, покупайте дешевле.
- Ваш прогноз по доходности облигаций в среднесрочной перспективе?
- Ставки будут падать дальше, если уровень инфляции не будет превышать заявленных Национальным банком таргетов, в том числе годовой инфляции в 8,5%.